셀프스토리지 간접투자

이 글을 통해 글로벌 리츠 시장에 대해 알 수 있습니다

 

리츠에 대해서 알고 계신가요?

 

리츠란 부동산 자산에 쉽게 투자할 수 있는 간접투자기구입니다.

 

시장규모는 미국 1,519조원을 필두로 일본 182조원, 호주 120조원, 영국 109조원, 싱가폴 89조원, 한국은 작년 기준 61조원 정도이고 2030년 128조원 규모로 성장을 예상하고 있습니다. 미국이 단연 압도적이네요.

 

출처 freepik

 

글로벌 리츠는 모기지 리츠/지분형 리츠 크게 두가지로 볼 수 있습니다.

 

지분형 리츠는 다시 12섹터로 분류됩니다.

1. 인프라스트럭쳐 : 미국 리츠 시가총액의 20% 차지, 주요국의 5G 투자 확대 기간 동안 고성장 기대
2. 주거
3. 산업/물류 : 전자상거래 규모 증가와 함께 수요 증가
4. 데이터 센터 : 4차 산업혁명 시대와 함께 고성장 기대
5. 리테일 : 보통 임차인이 임대료와 운영비를 모두 부담하는 순 리스(Net Lease) 형태로 계약이 이루어져 비용 구조가 안정적
6. 헬스케어 : 고령화로 인한 헬스케어 서비스 수요 증가
7. 오피스 : 중심업무지구 같은 우량한 오피스는 수요가 높아 안정적인 투자 수익 창출에 용이
8. 셀프스토리지 : 주택 임대료 상승에 따른 주거 규모 다운사이징은 물품 저장을 위한 별도의 공간에 대한 수요를 창출
9. 복합형 : 다양한 기초자산 보유로 분산 투자 효과를 가짐
10. 스페셜티 : 특수한 자산 보유로 특정 산업이 호황을 누릴 때 양호한 성적을 얻을 수 있음
11. 팀버/목재
12. 호텔 리조트
13. 모기지 : 전통적으로 배당수익률이 높아 성장성보다는 고정적인 현금흐름 창출에 용이

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그럼 어디에 투자를 해야할까요?

출처 대신증권

 

연간 수익률, 매매 비용, 세금, 유동성 등 여러 요소를 고려해서 적절한 방법을 찾아 투자해야합니다.

 

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본인에게 적합한 방법을 찾았다면 상품을 비교해봐야겠죠?

 

NOI(Net Operating Income; 순영업소득)와 Cap Rate(Capitalization Rate; 실질적인 투자 수익률)를 구한 뒤 비교하는 방법이 있습니다.

 

임대료에서 영업경비(유지관리비, 공과금, 보험료, 재산세 등)를 제외한 것이 NOI 입니다.본인 투자금액대비 NOI 비율로 Cap Rate를 구할 수 있습니다. 이 두 가지를 이용해서 어느 정도의 자산인지를 가늠합니다.

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또, 리츠는 배당 수익이 중요합니다. 따라서 배당관련지표인 배당성향과 배당률을 봐야합니다.

 

배당성향은 배당÷FFO 또는 배당÷순이익으로 구할 수 있고 배당률은 과거연간배당÷주가 또는 미래연간배당÷주가를 통해 구할 수 있습니다.

 

 

 

FFO(Fund From Operation)는 리츠의 배당 가능한 이익을 나타내는데 (당기순이익 + 감가상각비 - 자산 매각 수익)으로 구합니다.

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주식의 PER과 비슷한 P/FFO와 PBR과 비슷한 P/NAV를 이용한 가치 평가 방식도 있습니다.

 

NAV(Net Asset Value)는 순자산가치로 자산의 시가추정액(취득가+가격 상승분) - 부채의 합으로 구합니다.시가총액을 NAV로 나눈 것이 P/NAV인 것입니다.

 

이외에도 여러 관점을 통한 입지 분석과 개별 건축물 특성도 참고하면 도움이 되겠습니다.

 

 

출처 freepik

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이렇게 리츠에 대해서 알아보았는데 부동산 투자를 잘 한다면 리츠 투자 또한 잘 할 수 있을 것 같네요ㅋㅋ

 

"찬바람이 불면 배당주를 사라"는 증시의 오랜 격언이 있듯이 일반적으로 배당의 지급 시기 전인 11월에 투자를 합니다. 

하지만 올해는 테이퍼링, 인플레이션 우려 등 불확실성이 커서 더 빠르게 자금이 이동했다고 하네요.

배당주에 관심이 있으신 분들은 리츠 투자도 고려해보시길 바랍니다

감사합니다 :-)